Wat willen we (meerjarig) bereiken?

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• We spelen in op de behoeften van de woonconsument en voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave. Op deze manier draagt consumentgericht, levensloopbestendig, circulair en duurzaam bouwen bij aan een uitgebalanceerd en gevarieerd woningaanbod. Het streven is om in de periode 2023 – 2030 ca 2.400 woningen toe te voegen waarvan ca 1.600 in het betaalbare segment. In deze 1.600 woningen zitten ca 800 woningen voor de sociale huur. Het streven voor de periode 2024 tot en met 2026 is om ca 950 nieuwe woningen te realiseren waarvan 300 in de sociale huur. Daarnaast zijn we op zoek naar ontwikkellocaties voor ca.1.000 nieuw te realiseren woningen.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

• In 2023 en 2024 zijn 311 nieuwbouw woningen opgeleverd, waarvan 52 in de sociale huur. Hiermee resteert een opgave om in de periode 2025 – 2030 nog ca. 2.090 nieuwbouwwoningen te realiseren.  
• Bij Steenenburg en Geerpark is de Kavelwinkel ingezet voor het realiseren van woonwensen van particuliere kopers.
• Met Woonveste zijn de jaarlijkse prestatieafspraken gemaakt voor het bouwen en passend kunnen toewijzen van sociale huurwoningen.
• Met het oog op de doelstelling om het woningbouwprogramma te realiseren, zijn in 2024 10 bestemmingsplannen vastgesteld die goed waren voor een toevoeging van ca. 400 bouwtitels.  
• Voor de tijdelijke opvang van Oekraïners zijn diverse strategische aankopen gedaan (zie programma bestuur en beheer). Dit doen we zodat de bestaande woningvoorraad niet belast wordt met de opgave die we hebben voor opvang. In de meeste gevallen kunnen deze locaties vervolgens op de lange termijn ingezet worden voor de woningbouwopgave (‘crisis is kans’). Hiermee ontstaan inbreidingslocaties voor de toekomst.
• De woonvisie uit 2020 is in december 2023 geactualiseerd zodat deze voldoet aan de afspraken uit de regionale woondeal. Deze aanpassing heeft betrekking op het percentage te realiseren betaalbare en sociale huurwoningen. Het percentage sociaal is met 5% verhoogd naar 30% van de totale nieuwbouw. Voor de betaalbare huur / koop is een percentage van 37% opgenomen. Deze percentages zijn van toepassing op nieuwbouwinitiatieven bij zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties.
• De actualisatie van de woonvisie zorgde ervoor dat de beleidsregels particuliere woningbouwverzoeken uit 2021 aangepast moesten worden. Omdat de criteria uit de woonvisie al voldoende houvast bieden om plannen te beoordelen is in 2024 besloten tot het intrekken van deze beleidsregels. Er zijn geen nieuwe beleidsregels vastgesteld.
• In 2024 is gestart met het opstellen van een woonzorgvisie. In dit kader zijn een aantal thema avonden georganiseerd en is er een participatietraject met belanghebbenden gevolgd. Deze visie komt (in 2025) in de plaats van de geactualiseerde woonvisie uit 2023.  
• In 2024 is de verordening starterslening 2024 vastgesteld. Hiervan kunnen starters op de koopwoningmarkt gebruik van maken om een eerste woning te kunnen kopen. In 2024 zijn hiervoor 15 aanvragen gedaan.  

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• In overleg met corporaties en marktpartijen op peil houden van de voorraad betaalbare (huur)woningen voor doelgroepen met lage(re) inkomens.

Wat hebben we daarvoor gedaan?  

• Om er voor te zorgen dat inwoners nu en in de toekomst over passende huisvesting kunnen beschikken stimuleren we op basis van nieuwbouw een betere doorstroming op de woningmarkt. Dit hebben we gedaan door in te zetten op nieuwbouw voor de sociale huur (30%) en betaalbare huur en koopwoningen (37%). Ook is ingezet op de realisatie van levensloopbestendige woningen in de verschillende prijs categorieën (30%). Eind 2023 is Woonveste gestart met de pilot 65plus doorstroomregeling waarbij senioren die op dit moment nog een gezinswoning huren een levensloop geschikte woning krijgen aangeboden. Dit traject wordt begin 2025 geëvalueerd.
• We hebben de lokale lasten voor onze inwoners (eigenaren en huurders) zo laag mogelijk gehouden. Betaalbaarheid van wonen is het uitgangspunt in het armoede- en schuldhulpbeleid. Daarbij zijn gericht instrumenten ingezet om schulden te voorkomen. Bijvoorbeeld door in te zetten op vroegsignalering en gerichte inkomensondersteuning. Samen met Woonveste en de Huurdersvereniging Heusden is ingezet op bewustwording op het gebied van energiebesparende maatregelen. Dit gebeurt o.a. door middel van het project Energiehulp. Via Energiehulp wordt bij mensen thuis gekeken naar hoe energie kan worden bespaard en worden kleine energiebesparende producten gratis beschikbaar gesteld. Het project is in het laatste kwartaal van 2024 gestart. In deze periode zijn 19 mensen geholpen.
• We hebben afspraken gemaakt met Woonveste over de beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep.  Voor de slagingskansen van de Heusdense woningzoekenden zijn prestatieafspraken gemaakt met Woonveste om deze te verbeteren tot minimaal het regionaal gemiddelde. Medio 2024 bleek uit de monitor Slaagkansen WoonService Regionaal dat de slaagkansen van de Heusdense woningzoekenden (19,3%) in 2023 boven het regionaal gemiddelde (16,3%) lagen. Het percentage woningen dat werd verhuurd aan woningzoekenden met een lokale binding (67%) lag in 2023 nog 3% onder de geformuleerde ambitie. Door de invoering van de pilot doorstroomregeling senioren is de verwachting dat het percentage toewijzingen aan woningzoekenden met lokale binding in 2024 is toegenomen tot minimaal het gewenste percentage. Of deze verwachting uit is gekomen moet nog blijken. Dit komt terug in de afzonderlijke monitor prestatieafspraken die in 2025 wordt gedeeld.
• Binnen de bestaande woningvoorraad worden mogelijkheden voor splitsen van woningen of het plaatsen van mantelwoningen ondersteund. Ten aanzien van mantelwoningen is beleid gemaakt om in familieverband, zonder zorgindicatie, samen te kunnen wonen. In 2024 zijn hiervoor 7 vergunningen verleend en meerdere informatievragen over beantwoord.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Levensloop geschikte woningen: vergroten van de mogelijkheden om zo lang mogelijk in een reguliere woning te blijven wonen.
• Faciliteren van initiatieven gericht op wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

• Diverse initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg hebben we mogelijk gemaakt. Een voorbeeld is het initiatief van Martha Flora aan de Voorstraat in Vlijmen voor mensen met dementie en de ontwikkeling van sociale zorgappartementen door Mijzo en Woonveste aan de Vlijmense dijk. Vanuit de maatschappelijke behoefte is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om met meerdere generaties op eenzelfde locatie te wonen. Hiervoor is beleid ten aanzien van mantelwonen opgesteld.
• In regionaal verband in Hart van Brabant is gewerkt aan de totstandkoming van de regionale woonzorgvisie . Deze is door u in mei 2024 vastgesteld.
• We blijven in Hart van Brabant ook samenwerken volgens de regiovisie ‘Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg’. Hiermee bereiden we ons samen voor op de overgang van deze verantwoordelijkheid naar alle gemeenten in 2025. Meer informatie is hierover opgenomen in het programma sociaal domein.
• Voor het levensloopbestendig bouwen van nieuwe woningen maken we afspraken met corporaties en marktpartijen conform de folder ‘Levensloopbestendig woningen bouwen’.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Een optimaal financieel en maatschappelijk rendement bij de realisatie van geformuleerde beleidsambities.
• Vermindering van de nog steeds relatief hoge boekwaarde op grondexploitaties.
• Benutten van kostenverhaalsmogelijkheden om meer geformuleerde beleidsambities mogelijk te kunnen maken.
• Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.

Wat hebben we daarvoor gedaan?  

• Ook in 2024 zijn nieuwbouwontwikkelingen in onze gemeente mogelijk gemaakt. Zowel van derden als op gronden van de gemeente. Bij nieuwe ontwikkelingen houden we bij de uitvoering van het situationeel grondbeleid rekening met de verschillende belangen en de doelen die we als gemeente willen bereiken. Zo houden we bijvoorbeeld rekening met de ontwikkelingen op de woningmarkt, de woningbehoefte in onze gemeente, met  duurzaamheids-aspecten, met de ontwikkelingen op het gebied van stikstof en met economische ontwikkelingen. Het streven is om de verschillende (beleids)ambities zoveel als mogelijk te realiseren met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel. De routekaart uit het grondbeleid heeft daarbij geholpen in de afwegingen die we steeds moeten maken.
• In Heesbeen is een boerderij aangekocht om stikstof te kunnen compenseren en er is voorkeursrecht gevestigd op een stuk grond om in de toekomst mogelijk extra woningbouw mogelijk te kunnen maken.
• De boekwaarde van de grondexploitaties is in 2024 verder afgenomen, wat voornamelijk te danken is aan verkopen in het project Steenenburg.
• De gemeente heeft afspraken gemaakt met ontwikkelende partijen over kostenverhaal door het sluiten van (anterieure) overeenkomsten. In 2024 zijn 12 anterieure overeenkomsten afgesloten om de ontwikkeling van 59 nieuwe woningen en daarmee samenhangende voorzieningen (zoals wegen, groen, parkeren) mogelijk te maken in onze gemeente. De uiteindelijke bijdragen voor bijvoorbeeld het fonds bovenwijkse voorzieningen en het fonds sociale huur zullen in de loop van de jaren worden ontvangen wanneer de bijbehorende projecten worden gebouwd.
• In 2024 is een aanvraag voor de Woningbouwimpuls gedaan bij het rijk. Het rijk heeft ca. € 1,4 miljoen euro toegekend voor de realisatie van 225 woningen in Drunen. Dankzij de Woningbouwimpuls kunnen we sneller en meer betaalbare woningen mogelijk maken in Drunen. Het gaat hierbij om verschillende locaties die in afzonderlijke projecten worden opgepakt. Voor de eerste locaties zijn de voorbereidingen gestart.
• Bij de uitvoering van de grondexploitaties en de uitvoering van het grondbeleid zijn de risico's bewaakt. Ook bij de projecten van derden is er aandacht voor eventuele risico's. Daarbij maken we afspraken over de risicoverdeling / beperking bij het afsluiten van (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelende partijen.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Gemeente Heusden is bij inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 inhoudelijk en organisatorisch klaar voor het toepassen van het instrumentarium van deze wet.

Wat hebben we daarvoor gedaan?   

• De uitvoering van het plan van aanpak voor de invoering van de Omgevingswet. In 2024 is gebleken dat de organisatie klaar is voor het werken met de nieuwe wet. Het werken met een nieuwe wet blijft een uitdaging. Zo functioneert het digitale stelsel omgevingswet nog verre van optimaal.
• Om te kunnen voldoen aan de kortere proceduretermijnen maken we gebruik van een intaketafel om ervoor te zorgen dat alle relevante aspecten voor de planbeoordeling tijdig in beeld komen en de initiatiefnemers een volledige en kansrijke aanvraag indienen. Omdat het digitale stelsel nog teveel beperking kent voor een snelle inzet van omgevingsplannen zijn nieuwe initiatieven zoveel mogelijk in procedure gebracht in de vorm van een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA). Voor initiatieven die niet met een BOPA mogelijk gemaakt kunnen worden was het door de hierboven genoemde beperkingen in 2024 niet mogelijk om medewerking te verlenen.
• We zijn begonnen met de eerste stappen voor één definitief omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente. De eerste stap daarvoor is dat we de Rijksregels die zijn doorgeschoven naar de gemeente in het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO) hebben gepubliceerd. Op 1 januari 2032 moeten we een Omgevingsplan voor de hele gemeente te hebben vastgesteld.
• Om handvatten te bieden aan dit omzettingsproces naar het omgevingsplan is in 2024 het ‘Transitieplan omgevingsplan gemeente Heusden’ vastgesteld. Hierin staat het plan van aanpak voor de transitieperiode van 1 januari 2024 tot en met 1 januari 2032. Op basis van de eerste ervaringen en voortschrijdend inzicht vindt begin 2025 een actualisatie plaats.  
• Om te zorgen dat we dit sneller kunnen realiseren met een efficiënte inzet van capaciteit is besloten samen te werken. In het project SPRONG bundelen 19 Brabantse gemeenten en de provincie planologische expertise en capaciteit om voorbeeldregels voor de omgevingsplannen te maken. Hierdoor hoeft niet iedere gemeente het wiel opnieuw uit te vinden. Het project gaat in 2025 van start.  De dienstverlening rondom vergunningen kreeg extra aandacht. Het digitale loket is nog verre van optimaal. Door duidelijke communicatie met initiatiefnemers en goede interne afstemming de dienstverlening is de dienstverlening zoveel mogelijk op peil gehouden. Dat doen we ook door samenwerkingsafspraken met andere overheidsinstanties zoals omgevingsdienst, waterschappen en de veiligheidsregio te maken.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?   

• Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen, waar circa 800 woningen worden ontwikkeld in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare. Samen met wooncorporatie Woonveste pakt de gemeente de realisatie van het gebied op met als ambitie om van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland te maken. Duurzaam in drie opzichten: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste heeft ongeveer 65% van de grond in bezit. De gemeente ongeveer 25% en 10% is in handen van overige eigenaren.
• Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied wat betekent dat er een strengere EPC (energieprestatie coëfficiënt van een gebouw) gehanteerd mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de 20 andere excellente gebieden en dat er een subsidie van € 100.000 is toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM) en woningen die NOM geschikt zijn, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn aangebracht. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle projectmatige woningen in Geerpark NOM woningen zijn.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

• In 2024 is de bouw gestart van de woningen in 2C2 en 3B Morgenstond en zijn de bouwwerkzaamheden in 2C1 grotendeels afgerond. De rotonde Abt van Engelenlaan opgeleverd. De aanbesteding van de duikers rondom het park is voltooid en de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
• De kunstbrug is opengesteld met een feestelijke opening. De omgevingsvergunning en de watervergunning voor de bruggen zijn verleend en onherroepelijk. Het bestek voor de bruggen en de zitelementen is aanbesteed en de uitvoering hiervan is in gang gezet. In april 2025 gaan wij hiermee van start. Rond de bouwvak 2025 zijn de bruggen gereed. In het 4e kwartaal 2025 worden zitelementen geplaatst.
• Het bestek voor het woonrijp maken van de laatste 2 plandelen: Nieuwe Morgen en Morgenstond is aanbesteed. De voorbereidingen om de huidige ontsluitingsweg Geerpark (nu nog bouwweg) definitief te gaan inrichten zijn opgepakt. Dit wordt in het 1e kwartaal van 2025 aanbesteed.
• Alle kavels zijn in 2024 verkocht en geleverd. De woningbouw in 2C2 Nieuwe Morgen en 3B Morgenstond is voortvarend gegaan en de laatste opleveringen van de woningen worden begin 2025 verwacht. Hierna worden deze gebieden in 2025 woonrijp gemaakt.
• Bewonersparticipatie was wederom de belangrijkste pijler binnen Team Geerpark. Buurt Bestuurt Geerpark heeft diverse activiteiten georganiseerd voor alle bewoners om elkaar te ontmoeten en betrokken te zijn bij thema’s die in Geerpark leven. Dit is breed vanuit Team Geerpark communicatief ondersteund via de communicatiekanalen van Geerpark en aangevuld specifiek voor de nieuwe deelgebieden met gerichte informatie en momenten voor de nieuwe kopers. Bewoners uit Geerpark zijn meegenomen in bijvoorbeeld het woonrijp maken van delen, meedenken over de aanleg van de hofjes, waren uitgenodigd voor de opening van een nieuwe speelplek voor de jongste kinderen etc. De bebording in het park bij de boomgaard en op diverse andere plekken in de wijk vervangen. Wat er allemaal gedaan is in Geerpark door Team Geerpark is terug te zien in deze terugblik op 2024 .
• Morgenland is in het afgelopen jaar door Buurt Bestuurt grondig gerenoveerd en verduurzaamd. Dit is gelukt mede door de financiële inbreng van de ontwikkelende partijen in Geerpark.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• De gemeente Heusden ontwikkelt in samenspraak met Van Wanrooij Projectontwikkeling de nieuwe woonwijk De Grassen. Een woonuitbreiding aan de oostzijde van Vlijmen, ten noorden en zuiden van de Vijfhoevenlaan. Het gebied is circa 40 hectare groot en biedt ruimte voor circa 810 woningen. Daarnaast is er ruimte voor de vervangende nieuwbouw van basisschool De Bussel plus kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

• De onderzoeken voor het wijzigen van het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) voor de 3e fase zijn voorzover mogelijk afgerond. Na ontvangst van de geactualiseerde gegevens van het MMBA 2024 worden nog enkele onderzoeken uitgevoerd (waar input vanuit het MMBA 2024 voor nodig is). Daarnaast is participatie voor de 3e fase in voorbereiding.
• Het verzoek in het kader van de Wet natuurbeheer (Wnb) is positief beoordeeld. De ontheffing is ontvangen en de ecologische maatregelen worden uitgevoerd overeenkomstig planning (waaronder inrichting driehoek, kikkerpoel, maatregelen voor marterachtigen, tijdelijke vleermuiskasten, uilenkasten, kunsthorst buizerd).
• De sanering van de Japanse Duizendknoop is uitgevoerd en de locatie wordt nu actief gemonitord (nazorgfase).
• De verkoop van gronden aan de bewoners van De Jonglaan is in samenwerking met die bewoners afgerond.
• Het stedenbouwkundig plan, de regionale woondeal en afspraken met Van Wanrooij en Woonveste hebben onderlinge samenhang. De opgaven is inzichtelijk gemaakt waardoor er een constructieve basis ligt om begin 2025 tot overeenstemming te komen. Tevens is/wordt gekeken naar mogelijkheden om, ondanks enkele beletsels, zo spoedig mogelijk te starten met de bouw van de woningen.
• In het kader van participatie is gesproken over de doorgang tussen de Meliestraat en het plangebied. De uitgevoerde studie is door omwonenden positief ontvangen en wordt verder uitgewerkt.
• Er hebben gesprekken plaatsgevonden n.a.v. ingediend beroep (bestemmingsplan 2e fase en hogere grenswaarde) gericht op wederzijds begrip en eventuele oplossingen. Vervolggesprekken vinden in 2025 plaats.
• Het maatschappelijk cluster is gestart als zelfstandig project.
• Het woningbouwproject is besproken bij de regionale Versnellingstafel.
• De technische voorbereiding van de aanbesteding van de Vijfhoevenlaan is in voorbereiding op basis van het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet.
• De (milieu)technische opgaaf die samenhangt met sloop van de loodsen aan de Vijfhoevenlaan wordt in beeld gebracht.
• Door het uitblijven van een uitspraak over GOL, en lopende beroepen tegen het bestemmingsplan en de hogere grenswaarde, loopt de uitvoeringsfase vertraging op. Zoals hierboven aangegeven blijven we ons onverminderd voorbereiden op de daadwerkelijke uitvoering van het project.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.

Wat hebben we daarvoor gedaan?

• December 2024 is aan de CRK het ontwerp voor het eerste gebouw op het Life Science Park gepresenteerd en door de CRK positief beoordeeld. Het streven is om in 2025 de omgevingsvergunning hiervoor aan te vragen. De totale ontwikkeling van het Life Science Park zal naar verwachting 5 tot 10 jaar in beslag nemen.
• Voor kasteel en hotel Steenenburg is de bezwaarprocedure afgerond en geen beroep ingesteld. Beide omgevingsvergunningen zijn daarmee onherroepelijk. De bouw loopt voorspoedig. Verwachting is dat medio 2025 kasteel en hotel open kunnen.
• Ook de bouw van de Hofwoningen verloopt volgens planning. In de tweede helft van 2025 worden de woningen gefaseerd opgeleverd.
• De 54 appartementen van de eerste twee gebouwen zijn allemaal verkocht of gereserveerd. In het eerste kwartaal van 2025 start hiervan de bouw.
• Alle bouwkavels in het zuiden van landgoed Steenenburg zijn verkocht of gereserveerd.