De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid. Tevens bevat de nota afspraken gericht op de rolverdeling tussen raad en college. Het gaat dan bijvoorbeeld over samenwerking en ontwikkelstrategie, verwerving en beheer van gronden, uitgifte, grondprijsbepaling en verkoop van gronden, kostenverhaal, de vaststelling van grondexploitaties, de budgetcyclus en het projectmatig werken. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
De Nota Grondbeleid 2021-2025: ‘Samen Meer Mogelijk Maken’ gaat uit van een situationeel grondbeleid. Aan de hand van een routekaart kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een steeds dynamischere omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie. Zo wil de gemeente anticiperen op relevante ontwikkelingen. De uitdaging is om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel.
Eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. Qua woningbouw zijn het afgelopen jaar weer flink wat kavels verkocht in de projecten Geerpark en Steenenburg. De grootste gemeentelijke grondpositie waar op termijn nog woningbouw mogelijk is, betreft het vervolg van het project De Grassen in Vlijmen waar nog ruimte is voor ongeveer 800 woningen. Door te voldoen aan de afspraken Woondeal (met een groter aandeel sociale huur en betaalbare koopwoningen) passen meer woningen in het plangebied dan het aantal waar oorspronkelijk op is gerekend. Zo kunnen we beter voorzien in de toegenomen woningbehoefte.
Met name in de kern Drunen speelt al langer de opgave om te voorzien in de vraag naar meer betaalbare woningen waaronder sociale huur. De realisatie van deze opgave is afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. Het rijk heeft in april 2024 een bijdrage van ongeveer € 1,4 miljoen toegekend vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met deze bijdrage kan de gemeente sneller meer betaalbare woningen in Drunen van de grond krijgen. In dat kader is het van belang dat de ingediende projecten uit de Woningbouwimpuls wel volgens planning kunnen worden gerealiseerd. Dit houdt in dat het eerste deelproject binnen 2 jaar na toekenning van de subsidie van start moet gaan. De overige deelprojecten moeten binnen 10 jaar zijn gerealiseerd. Bij de toetsing van nieuwe initiatieven zal gelden dat realisatie van nieuwe projecten in de kern van Drunen niet ten koste mogen gaan van de voortgang en realisatie van de Woningbouwimpuls projecten. Het is de bedoeling om te starten met de bouw van appartementen op de huidige locatie van de bibliotheek in Drunen. De herontwikkeling van de Grotestraat 250 is tevens in beeld om gerealiseerd te gaan worden.
Woningbouwopgave en inzet op benodigde plancapaciteit
Door de toegenomen woningbehoefte staat ook de gemeente Heusden de komende jaren voor een aanzienlijke woningbouwopgave. Met de vergaande realisatie van Geerpark en Steenenburg is de harde plancapaciteit (plannen waar woningbouw mogelijk is op grond van een onherroepelijke bestemmingswijziging) de afgelopen jaren afgenomen. Er is meer harde plancapaciteit nodig om ook op langere termijn sneller invulling te kunnen geven aan de aanzienlijke woningbouwopgave. De realisatie van grotere plannen op uitbreidingslocaties kan daarbij helpen. Ook om te kunnen voorzien in meer sociale huur en betaalbare woningen.
Een aandachtspunt blijft ondertussen dat de focus bij de landelijke en provinciale verstedelijkingsstrategie vooral lijkt te liggen op inbreiding en concentratie in de grotere steden (bijvoorbeeld door herontwikkeling van spoorzones). Ook subsidiegelden worden vaker ingezet in de grotere steden. Daarmee lijken de mogelijkheden voor uitbreidingslocaties in kleinere gemeenten zoals de gemeente Heusden kleiner te worden. Dat is tegenstrijdig met de woningbouwopgave die ook in onze gemeente speelt. In dat kader verwachten we een grotere slagingskans (zowel provinciale medewerking als subsidiemogelijkheden) als grotere locaties met een duidelijke visie in samenhang mogelijk gemaakt kunnen worden.
Na de positieve uitspraak in 2025 over de GOL kunnen in De Grassen alvast meer woningen mogelijk gemaakt gaan worden, zodra ook de beroepsprocedure over de 2e fase positief uitvalt. In het kader van de benodigde plancapaciteit komen inmiddels ook grotere locaties in Vlijmen-West en Elshout (Wolfshoek) in beeld. Voor de extra benodigde harde plancapaciteit om meer woningen mogelijk te kunnen maken blijven ook in de toekomst uitbreidingslocaties noodzakelijk. De kans is groot dat ontwikkelaars zich melden met plannen voor uitbreidingslocaties. De gemeente wil in alle gevallen blijven sturen op samenhang, programma, gewenste kwaliteit, volgorde, fasering et cetera). Een gebiedsverkenning kan aan de voorkant al helpen door richting te geven aan een gebiedsontwikkeling en door de haken en ogen van de gebiedsontwikkeling tijdig inzichtelijk te maken. Daarmee verkleint een gebiedsverkenning de kans dat benodigde grondposities door ontwikkelende partijen te duur worden aangekocht, wat ten goede kan komen aan de haalbaarheid van een ontwikkeling en het tempo bij de totstandkoming van ontwikkelingen in onze gemeente.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aantal initiatieven voor woningbouw op gronden van derden is toegenomen. Met de vaststelling van de Nota kostenverhaal (december 2022) is geborgd dat alle projecten mee betalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouw met zich meebrengt. Bij de totstandkoming van de Nota kostenverhaal is een flexibele maar ook robuuste opzet gecreëerd waarbij steeds kan worden geanticipeerd op voorgenomen en gerealiseerde ontwikkelingen. Rekening houdend met de mogelijkheden die er zijn en anticiperend op de nieuwe omgevingswet en de aanvullingswet grondeigendom. Dit biedt een goede basis voor de actualisatie van de Nota kostenverhaal. De inzet is om de opvolger van de Nota kostenverhaal rond de zomer van 2025 opnieuw vast te kunnen stellen.
In 2024 zijn anterieure overeenkomsten gesloten voor de ontwikkeling van 59 woningen die in de komende jaren mogelijk kunnen worden gemaakt. Na de vaststelling van de Nota kostenverhaal 2022 zijn inmiddels (in totaliteit) anterieure overeenkomsten gesloten voor de realisatie van ongeveer 300 woningen/eenheden. De komende jaren kan het aantal woningen op gronden van derden nog verder toenemen, waarbij het van belang is om grip te kunnen houden op de fasering van de verschillende ontwikkelingen. Niet alle plannen kunnen tegelijk worden opgepakt.
Het risico bestaat dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aan kunnen kopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen. Het is in dat kader van belang dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook veel te veel voor gronden wordt betaald.
Beoogd programma
De realisatie van voldoende sociale woningbouw, woningen voor starters en ouderen (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) blijft een aandachtspunt. In de Woonvisie van 2020 is eerder al ingezet op meer woningbouw voor deze doelgroepen, ook op gronden van derden. De gemeente stelt eisen aan het programma in het bestemmingsplan / omgevingsplan. Voor projecten met minder dan 30% sociale huurwoningen is op grond van de herziene Nota kostenverhaal (gewijzigde versie 2023) een bijdrage voor het fonds (de reserve) voor sociale huur van toepassing.
Met regionale Woondeals (begin 2023) is invulling gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen. Met de vaststelling van de nieuwe Woonzorgvisie ontstaat in de loop van 2025 een nieuwe basis om op verder te borduren bij de realisatie van voldoende woningbouw voor de verschillende doelgroepen van beleid.
De hogere eisen voor wat betreft sociale huur en betaalbare woningen kunnen ertoe leiden dat de financiële haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk komt te staan. Het is van belang om de financiële gevolgen te vertalen in verschillende scenario’s. Om vervolgens na te gaan op welke wijze met beschikbare middelen zo goed mogelijk invulling kan worden gegeven aan de woningbouwopgave die er ligt. Ondertussen zullen we ons best moeten doen om waar mogelijk ook in aanmerking te kunnen komen voor bijdragen uit landelijke en provinciale regelingen die bedoeld zijn om benodigde aantallen en typen woningen te kunnen realiseren.